Forhandle om et huskjøp ved skilsmisse (2024)

I en skilsmisse må familiens hjem væredelt akkurat som alle andre eiendeler: Enten kommer du og ektefellen til enighet eller så vil retten gi et pålegg om hva som skal skje med boligen når skilsmissen er endelig. Men, i motsetning til mange andre eiendeler, erdisponering av familiens hjemkan vekke kompliserte følelser og utfordringer – spesielt når det er barn som bor i hjemmet.

Til syvende og sist, ved skilsmisse, vil ektefellene mest sannsynlig:

• fortsette å være medeier i huset
• selge huset, eller
• sørge for at den ene ektefellen kjøper den andres eierandel i huset – et «kjøp».

Her er det du trenger å vite hvis du vurderer å kjøpe ut familiens hjem som en del av skilsmissen.

• Hva er et "kjøp?"
• Hvordan bestemme verdien av familiens hjem ved skilsmisse
• Hvordan får du midler til å kjøpe ut ektefellen din?
• Begynner prosessen med et huskjøp

Hva er et "kjøp?"

Å selge huset og dele opp inntektene er ofte den enkleste og reneste måten å håndtere familiens hus etter en skilsmisse. Imidlertid er et utkjøp - der den ene ektefellen beholder huset i bytte mot noe av verdi og den andre fjernes fra eiendomsretten og boliglånet - et bedre alternativ i noen tilfeller når ektefellene kan bli enige om vilkårene. (I fravær av en avtale vil de fleste domstoler ganske enkelt beordre paret til å selge boligen.)

Et utkjøp er ofte et godt alternativ når paret har barn som bor i huset. Domstoler og de fleste foreldre erkjenner at det å arrangere en måte for barna å bo i huset etter skilsmissen kan gi kontinuitet og stabilitet. Av denne grunn kan ektefellene bli enige om at en ektefelle (vanligvissamværsforelder) vil kjøpe ut den andres interesse i familiens bolig slik at barna slipper å flytte.

Selv når et par ikke har barn, kan det være grunner til at et utkjøp er et bedre alternativ enn et salg. For eksempel kan en ektefelle som har rikelig med økonomiske ressurser ønske å beholde familiens hjem for å unngå å selge i et dårlig marked, eller for å få ytterligere verdsettelse i etselgers marked.

Et utkjøp kan skje over tid, og begge ektefellene beholder interessen for huset en stund. Alle detaljer om en gradvis utkjøp må være inkludert i dinforliksavtaleellerskilsmissevedtak. Men oftere fullføres utkjøpet som en del av å fullføre skilsmissen.

Ved alle oppkjøp har hver part en viss risiko. For eksempel kan den selgende ektefellen tape på fremtidig verdistigning, og den kjøpende ektefellen kan ende opp med å føle at prisen var for høy hvis eiendommen svekker seg i fremtiden. Og buyouts er ofte ikke så enkle som at en ektefelle skriver en sjekk til den andre: Det er ikke uvanlig at en buyout er en økonomisk strekk for kjøperen, spesielt med tanke på deres økonomiske status som nylig singel.

Hvordan bestemme verdien av familiens hjem ved skilsmisse

Boligselgere stoler ofte på råd fra eiendomsmegleren deressette salgsprisenfor deres hjem. I en skilsmisseutkjøp vil du sannsynligvis ikke jobbe med en agent, så du må bruke en annen metode for å bestemme den virkelige markedsverdien til eiendommen. Hvis du nylig har fått huset taksert, eller hvis du og din ektefelle har lignende ideer om verdien til å begynne med, trenger du kanskje ikke å mase for mye om dette.

Men hvis du og din ektefelle ikke kan bli enige, eller du ønsker litt mer informasjon, kan du be en eiendomsmegler om å gi opplysninger omsiste salgspriser i nabolaget dittfor hus som kan sammenlignes med ditt (disse kalles ofte "comps"). Du kan også gjøre din egen research på nettet ved å bruke estimater fra nettsteder som f.eksZillowellerTrulia(Vær oppmerksom på at boligverdianslagene disse nettstedene gir kan variere og svinge basert på faktorer som kanskje ikke gjelder for hjemmet ditt).

En annen populær – og pålitelig – måte å bestemme verdien på er å ansette enprofesjonell eiendomstakstmann. Dette vil være dyrere - sannsynligvis $ 300 til $ 800 for en formell vurdering og rapport - men hvis du er uenig om husets verdi, er det en god måte å avgjøre spørsmålet. Hvis taksten ikke fungerer, må du gå til retten og be en dommer om å bestemme verdien på boligen. Dommeren vil sannsynligvis stole på takstmannens rapport, eller hvis det er to vurderinger, kan en dommer bruke gjennomsnittet av de to.

Når du har blitt enige om den virkelige markedsverdien for en oppkjøpsformål, kan du bestemme deg for å justere den, av en rekke årsaker. Vanlige forhandlingspunkter inkluderer:

• Eiendomsmeglers honorar.Selv om du ikke skal ansette en agent, forhandler den kjøpende ektefellen noen ganger om å ha et beløp tilsvarende halvparten avstandard meglerhonorartrukket fra avtalt verdi, fordi den kjøpende ektefellen kan pådra seg meglerhonorar senere, når huset endelig selges. På den annen side, hvis du regner med å selge eiendommen i nær fremtid, kan du vurdere å fortsette å holde den i fellesskap inntil da, for å unngå å tape nåravslu*ttende kostnadersom to.
• Utsatt vedlikehold.Hvis det er arbeid på huset som du utsetter i løpet av ekteskapet, som må gjøres snart, kan den kjøpende ektefellen prøve å overtale den selgende ektefellen til å slå utkjøpsprisen noe ned. På samme måte, hvis den selgende ektefellen skylder den kjøpende ektefellen penger for å utjevne eiendomsdelingen, er senking av salgsprisen en måte å ta vare på gjelden på.
• Ektefellestøtte.Det er også mulighet for at den selgende ektefellen kan gå med på en lavere kjøpesum for å unngå å betaleektefellestøtte. For eksempel, hvis ektefellen som har rett til forsørgelse ("forsørget ektefelle") kjøper ut den betalende ektefellens andel av huset for å bo der med barna, kan den forsørgede ektefellen gå med på å gi opp ektefellebidraget hvis den betalende ektefellen vil selge sin interesse for en pris som er lavere enn markedsverdien. Vær imidlertid forsiktig med denne strategien - den kan oppheve skattefordelene som noen ganger følger med ektefellestøtte.

Hvordan får du midler til å kjøpe ut ektefellen din?

Hvis du planlegger å kjøpe ut din ektefelles interesse i familiens hjem, har du noen alternativer hvis du ikke har midler på hånden til å skrive en sjekk til ektefellen din.

Handel med andre ekteskapelige eiendeler

I stedet for en kontant betaling er det vanlig at den kjøpende ektefellen handler annen ekteskapelig eiendom verdt omtrent like mye som den selgende ektefellens andel. For eksempel kan en ektefelle beholde huset i bytte mot å gi fra seg sin del avekteskapelige investeringer og pensjonskontoer.

Selv om denne metoden vil resultere i en balanse mellom begge ektefellers tildelinger av ekteskapelig eiendom, kan det utgjøre et problem hvis det er enboliglånpå eiendommen. Overføring av tittelen på huset til bare én ektefelles navn (enten avavbryte gjerningeller en annen form for skjøte anerkjent av staten) vil ikke fjerne den andre ektefellen fra boliglånet. Dette betyr at den selgende ektefellen fortsatt vil være på kroken til utlåneren hvis den kjøpende ektefellen ikke klarer å betale på huset.

Så selv om du og din ektefelle er enige om å bytte andre ekteskapelige eiendeler for å balansere ut at en ektefelle får beholde familiens hjem, må du fortsatt sørge for at kun den kjøpende ektefellens navn står igjen på boliglånet etter skilsmisse.

I sjeldne tilfeller kan långiveren tillate deg å frigi – fjerne – den selgende ektefellens navn fra boliglånet, slik at den kjøpende ektefellenpåtar seg alt ansvar for lånet. De fleste långivere er ikke villige til å gjøre dette, og de som tillater det vil kreve bevis på at den antatte ektefellen har økonomisk evne til å fortsette å betale ned på boliglånet uten støtte fra ektefellen.

Den vanligste måten å sikre at huset står i kun én ektefelles navn er årefinansiere. Refinansiering kan også gi deg midlene du trenger for å kjøpe ut ektefellens interesser.

Refinansiere

I de fleste tilfeller går et utkjøp hånd i hånd med en refinansiering av boliglånet. Vanligvis søker den kjøpende ektefellen om et nytt boliglån i denne ektefellens navn alene. Den kjøpende ektefellen tar opp et stort nok lån til å betale ned det forrige lånet og betale den selgende ektefellen det som er skyldig for oppkjøpet (også kalt en "utbetalingsrefinansiering").

Her er et eksempel på hvordan du kan beregne å kjøpe ut ektefellens interesse i boligen din.

Du og din ektefelle har et boliglån med en hovedsaldo på $150 000, og en lik mengde egenkapital ($150 000) i huset ditt. Hvis du kjøper ut din ektefelles halvdel av egenkapitalen, trenger du et lån på minst $225 000. Du ville betale $150.000 for å betale ned det opprinnelige lånet, og deretter betale $75.000 kontant (halvparten av egenkapitalbeløpet) til din ektefelle for å bli eneeier av huset.

Transaksjonen vil fortsette akkurat som et salg til en tredjepart, med ektefellen din som signerer et skjøte som overfører eierskapet til eiendommen til deg, og et deponeringsselskap tar seg av det meste av papirarbeidet og overføringer av midler.

Mest sannsynlig vil overføringen av skjøter og penger skje på samme tid, ved en "avslu*tning" med deponeringsselskapet. Hvis du er den selgende ektefellen, er dette det beste scenariet for deg. Hvis det ikke kommer til å være en avslu*tning, sørg for at refinansieringen er fullført og at du har fått pengene dineførdu signerer et overdragelsesskjøte.

Hvis du er den kjøpende ektefellen, sørg for at du fullfører et tittelsøk for å sikre at det ikke er noen heftelser (rettslige krav – for eksempel for restskatt) eller andre "skyer" på tittelen din. Tittelselskapet som håndterer avslu*tningen bør gjøre dette for deg.

Refinansiering når renten stiger

Når rentene er lave, kan det hende at refinansiering ikke resulterer i store endringer i kjøperens månedlige betalinger (og hvis du kan få en lavere rente enn du tidligere hadde, kan det til og med redusere betalingene dine). Men når rentene er høye eller øker raskt, kan refinansiering gjøre en gang overkommelig månedlig betaling til en uoverkommelig byrde som gjør det umulig å kjøpe ektefellen din ut av familiens hjem. Dessverre er det ofte ikke mye et skilsmissepar kan gjøre for å løse dette problemet; å selge huset og dele inntektene kan være det beste alternativet.

Hvis du står overfor høye renter hvis du refinansierer, men sterkt ønsker å forbli i familiens hjem (kanskje for å la barnet ditt fullføre året i samme skoledistrikt, for eksempel), sørg for å shoppe rundt for åfinne de beste refinansieringsrentene. Du kan også vurdere:

• Redusere månedlige betalinger ved å kjøpe poeng.Hvis den nåværende renten ville gjøre de månedlige betalingene for høye, kan du spørre utlåneren om å betalerabattpoeng— en engangsavgift for å redusere satsen. Ulempen er at du må komme opp med penger for poengene ved avslu*tning. Men, avhengig av situasjonen din, kan du kanskje forhandle om å bytte ekteskapelig eiendom for midlene til å betale for poeng.
• Selger boligen og får tilbakeleie.I denne situasjonen selger du boligen din til en investor. Som betingelse for salget avtaler du å inngå en leiekontrakt som gjør at du kan fortsette å bo i eiendommen etter stenging. Akkurat som alle andre salg, vil du og din ektefelle dele eventuelle inntekter ved avslu*tning, og ethvert eksisterende boliglån vil bli nedbetalt. Du vil imidlertid kunne bo så lenge den nye leieavtalen tillater det. Prøv å snakke med en lokal eiendomsmegler for å se om dette er et alternativ som kan fungere i ditt marked. Alternativt kan du gjøre noen undersøkelser på institusjonelle leaseback-kjøpere som f.eksEasyKnockellerTilbakeleiefor å se om de kjøper boliger i ditt område.
• Låne penger fra familie (eller venner).Dette er et godt alternativ hvis du ikke er i stand til å kvalifisere for et lån fra en tradisjonell utlåner. Det kan også være mulig for vennen eller familiemedlemmet å tilby deg enlavere rente enn en tradisjonell långiver. Når du låner penger fra venner eller familie, er det viktig å få avtalen skriftlig. Vurder å samarbeide med en advokat eller et firma som håndterer interfamilielån, som f.eksNasjonalt familielån, for å strukturere ordningen.

Begynner prosessen med et huskjøp

Hvis du ergjør skilsmisse selv, prosessen med å dele en eiendel så stor som familiens hjem kan være en skremmende oppgave. Et hjem er ofte et pars største eiendel – eller deres største byrde. Uansett om du har mye egenkapital i boligen eller erunder vann, vurder å rådføre deg med en familierettsadvokat for å sikre at du ikke legger igjen penger på bordet. En familierettsadvokat kan hjelpe deg med idédugnad om hvordan du kan gjøre vilkårene for utkjøpet tilfredsstillende for begge ektefeller, eller hjelpe deg med å finne en kunnskapsrik eiendomsmegler hvis du bestemmer deg for at et utkjøp ikke er den riktige løsningen for skilsmisseoppgjøret.